前年市区房价还徘徊4000元左右

作者: 社会资讯  发布:2019-10-13

问:三四线城市房价破万后,还能跌回3000元至5000元吗?

美高梅注册网址 1

这个问题我觉得有必要回答下。

我生活在一个五线城市,说实在的对于房价的跨越式提升感到不理解。

前年市区房价还徘徊4000元左右,今年就均价在6800元,碧桂园、建业已经在10000元一平方米,而我们市的人均工资3000元左右。高得离谱的房价是否真的有市场?

这的确是个值得深思的话题。

最近我拜访了几个开发商,对房价的飙升这一现状和是否会回归到理性价位进行了深入细致的探讨。让我们听一听他们的看法:

开发商李:我一直在市区开发楼盘,对于这一现状,我应该是高兴的,你想想谁的房价不想卖个高价呢?但是大的开发商入驻5线城市,服务理念、营销理念和设计思路的确值得我们本土开发商学习,但是却拉高了房价,造成百姓买房难。特别是我们的城市,农村小孩结婚都要求在城里买房,以前三五十万就可以买一套,现在没有小百万就买不来,从这一点上说,房价是太虚高了,我的看法是房价一定会下跌的理性价位,应该与老百姓收入成正比。

开发商杨:我觉得人们现在收入大幅增加,人们有选择有追求更高的服务质量,不不管在设计理念、服务质量上我们大开发商有经验、有实力为三至五线城市的老百姓提供更好的居住环境。但是大家一哄而上,都去看大开发商的房价而抬高房价也不现实,应该是一房一价。

......

从这些观点中,我们不难看出,房价的不稳定性,建议政府相关部门也能够介入,合理定位房价,在一定区间中,多为老百姓考虑,让大家都能住得起房,这才是当务之急!

三四线城市房价破万后,还能跌回3000元至5000元吗?

跌是肯定的,但跌回5000元以内,不太可能!因为造成房价波动的因素,主要是由三个方面构成。

一、政策因素

任何经济活动,都会受到国家和地方的政策影响,房价这类关乎于民生的项目,更不例外!

1)土地出让金

这是整个房价占比很重的一个成本。土地出让金是维护地方财政的支出的重要收入,这个价格在提高以后,很难降下来。地方政府往往选择不拍卖土地,也不会下降土地出让金。而已经拍卖的土地,出让金已经缴纳,建房成本早就固定。

拿我所处的这个四线城市(其实就是五线,只不过城市有名气,被国家划归四线城市)来说,房价冲破过万的就是碧桂园楼盘。因为拿地的价格太高,直接从原先拍卖土地不过300万元/亩,拍价升到了接近500万元/亩,拉大了建房成本,房价升高那是必须的。

2)相关税费

比如土地契税和商品房销售锐。而这些税费是国家和地方制定的,那标准同样稳定。作为构成房价同样重要的成本之一,这些税费对房价的影响也很大。

按照契税管理条例规定:契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式:应纳税额=计税依据×税率。目前土地契税税率4%。商品房销售税收:地产销售房子增值税税率是11%.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.

而这些税费,基本起伏很小,使得房价想降也很难大幅度下降。

3)临时刺激政策

所谓临时刺激政策,就是银行存贷款利率调整等方面,但影响不会很大。这几年对三四线城市影响最大的是“棚户区改造”,特别是早期的征收补偿方式,全部以货币为主,大量的拆迁款涌入楼市,给房价提升贡献了最大的力量。

笔者曾经长期在棚改项目中工作,从2016年开始第一个棚改项目,到现在已经在六个棚改项目中工作过。见证了房价从均价3500元/平方,直接升到今天的6500元/平方左右。三年多基本实现了翻番。而从今年开始,棚改征收逐渐以安置房安置为主,货币安置有了明显的调控。

但即使这样,已经升上去的房价,并没有明显的回落。一方面是商品房开发者不愿意主动降价销售,还想多扛一阵。另一方面是已经购买商品房的住户,不愿意房价下降而造成自己的损失,这使得二手房交易市场即使没什么成交量,价格却总降不下来。

这里,又要说某某园的例子,在开盘以12000元/平方,一年多销售完70%以上的楼盘后,最后30%的房子直接除价到8000元/平方以内促销。当时引起了前期购房者的围堵售房中心,强烈要求销售中心必须恢复原价销售。在我们当地,成为很长时间的热点话题。

二、工资平均收入

房价第二个重要因素,还是居民是否具有购买力,这就涉及到平均收入的问题。那月收入和房价之间什么样的比例才能具备购房能力呢?

我曾经看过网上有一种说法,觉得很有道理,大概的意思是说:房价是否合理,要看房价与居民平均月收入能否达到1比1的比例以内,只有达到这个比例以内,普通居民才具备购买力。

也就是如果我们这个四线城市月平均工资水平是4000元的话,房价就应该低于4000元/平方。夫妻两人拿工资,通过按揭才可能在结婚十年内,实现付清房款。

但这只是一种理想状态,拿北京来说,2018年12月,新房均价是59868元/平方。而北京的工资收入,北京2018年城镇非私营单位就业人员平均工资最高,达到145766元,每月平均工资是12000元/月,和房价简直相差了四五倍。

如果说一线城市还能拿外来人口,推动购买力来说的话,在笔者所在四线城市,官方公布的数据2017年月平均5170元(这个平均数很值得思量,我周边70%的亲朋好友达不到),而商品房均价是6448元/平方,同样远高于月工资。

所以,从这些对比能看出,你工资收入的多少,对房价升高可能有影响,但对房价降低真没多大作用。

三、常住人口

北上广深的高房价,是因为城市人口众多,购房需求旺盛,这都是高房价最大也是最主要的因素。而三四线城市房价短暂升高,实际人口增长,还需要看城市的整体竞争力。在很多资源匮乏城市,或者发展前景不乐观的小城市,因为吸引不到足够的人气,而出现房价断崖式下跌。

但这只是极少数,大城市有城市的魅力,小城市也有城市的招数。在大城市吸收精英人士大面积集聚的同时,四线的小城市通过完全放开户口政策,以及相对于偏远县城或者乡间村落的交通、就业、医疗和教育等方面的优势,在努力的扩大城市人口。

特别是教育,这方面的诱惑力很大。再穷不能办教育,不能穷孩子,不能输在起跑线上,这已经成为全民共识。一个优质好口啤的学校,其周边的学区房基本都是城市最高价。而且在学区房以外,同样会吸引很多学龄家长的涌入。

近几年,我们这个四线小城市,邻县落户的很多就是冲着孩子读书去的。有些甚至低价把农村的房子给卖了,把积攒的钱到城市买了商品房,这都是因为家中有适龄入学的孩子。而这种农村往县城集中,县城向地级市集中的势头,半是人为引导,半是自身需要,正慢慢或者已经形成风潮。

前一阵看过一个报道苏北国家贫困县,农村遭遇大拆大建后,因为拆迁补偿低,又没有合理的迁建安置房政策,很多拆迁户举债到县城买房,使得县城房价很短的时间突破了7000元/平方的价位。

而这,就是人口集聚造成的高房价的典型事例。而三四线城市,此种形象也必将维持很长时间,房价想大面积回落,还是不大现实。

所以,在买房是刚需的前提下,不要坐等什么房价大涨后的大跌!在具备购买力时,或勉强能达到时,先解决好住的问题这才更为现实。因为你只是用于居住,那怕房子价格跌了,房子还是自己住着,谈不上什么大损失。

对于炒房者,以上所述除外!

不可能。

这是一个什么概念,先说好,我名下没有很多房产,也不是一个炒房者,除了刚需一套,还有第二套是给父母住的,也属于刚需吧。

就目前炒房客来说,其杠杆已经3倍,甚至到5倍,就你的理论下跌来说,对于这些投资者的冲击是巨大的,很可能承受不住,而中国的投资渠道,不比其他发达金融国家,除了股票,房地产等衍生品,比如商铺这些都是国内投资者的主流投资方式,再者就是信托。

不过不要忘了,在去年和今年,国家对P2P进行了一波洗盘,也就是你现在再想放息,已经不现实了,而且中国施行的这一切管制,都是为了不让资金严重外流,且房地产目前多少富豪和有钱人都必备的一种投资方式,是不可能轻易发生崩盘的,即使是强调房子只住不炒的前提下,也只是为了稳定房价,并没有说让它跌。

你的这种比喻,就好比黄金1500点之后直接跌到1000点一样,除非周边经济出现很明显的回暖,而且在当前全球经济进入衰退的情况下,房地产是不会出现大幅度的贬值的,甚至会保值,你说的这种情况,除非再次发生金融次贷危机,或者其他重大地缘事件,不然不会发生。

并非我说的绝对,而是事实。

我觉得应该不会。我们算是五线城市,房价均价7400,我觉得中心一点的位置,基本都是8000以上了,我个人观察,房价可能会滞胀或则稍微回落一点,但是大规模下挫是不可能的。

我记得2008年的时候,同一地段的小产权房,均价大概是3300,当时的房屋还是6+1的那种,公摊面积小,物业收费低,但是没有电梯。

2016年同一地段的回迁房交工,当时的均价应该是4500,也有人着急卖,不到4000就卖了。这个时候的房子,已经是高层电梯房了,随后这几年因为大规模的棚户区改造,大量拆迁户手里有钱没房,所以房价蹭蹭的起来了,均价到了6000左右。

房价肯定不会一直继续涨,因为人口是有限的,等大量拆迁户受到回迁房,必然是房多人少,城市化的进程没有那么快。

房价肯定也不会大跌

一是整体建筑成本上涨,通货膨胀什么的,鸡蛋灌饼都涨价了,房子还能原地不动吗?

二是如果房价下跌,对于开发商和买房者都不是好事,想想股市,真的在熊市的时候,天天大跌,有几个人敢入场,人的本性在房市也是一样的。没有人敢买房,开发商大部分都是贷款买地,资金一旦断链,烂尾楼就来了,前面已经交钱的不服,后面的人在观望,谁都拉不下好。

三四线城市房价破万后,房贷收紧后有回归的过程,房价回调用“二手房交易锁定“,新房价格不断向下回调间接实现,也就是用时间换向下的空间。

1年内跌回5000元的概率不高,但时间放长的1到3年,跌掉30%-50%左右还是非常有可能的!

根据最新的7月底中央再次重申"房住不炒”后,8月后,新楼盘的价格大部分城市是有几百元到上千万的向下幅度的,这种房价下调大多是以“促销优惠活动”的方式间接实现的,通过一些相关从业者的反馈,短期的优惠幅度,的确是换来了一部分刚需用户成交购房。

按此推测,未来新房房价或会以更多形式的优惠让利活动来吸引购房者,降一点价吸引一波,然后隔一个月,再搞个主题,再降一点,如果一年重复5次以上的活动,每年房价跌10到20%还是有可能的,3年内跌30%到50%或有可能实现!

所以,对于题主的大胆设问,我觉得的降50%,5年以内有可能!

这个问题是肯定的。

前面看了很多人的回答,大家都犯了一个典型的错误——没有搞清楚房价究竟和什么有关系,根据经济学的原理,价格是和供需有关系的,换句话说,供大于求,房价就会跌,供不应求,房价就会涨。

所以,房价和成本为关,很多人持有的面包面粉论说土地和建筑材料的价格上涨,所以房价不会跌,这个逻辑是完全错误的,就好比你开蛋糕店,你买的面粉价格高并不代表你的蛋糕价格就会高,因为如果没有需求的话,蛋糕根本卖不出去。

回到三四线城市的问题,我们知道,对于一个城市房价唯一相关的元素是供需,供需又是由这个城市的人口、经济、区域等决定的,比如中国东北的城市,经济状况并不是很好,会导致人口的流失,而人口是支撑房子需求重要的因素,尤其是外来人口和新生人口,但是经济不好的城市外来人口不会过来,有能力的年轻人也会流失,这个城市的房价就不会具备上涨的基础。

现在,很多人说中国的房价不会跌,是因为我们还没有经历过房价下跌的教育,我们已经可以看到一些端倪了,比如前期资源型但是现在资源开发完毕的城市,比如玉门,比如本地没有经济活力,人口流出的城市,比如黑龙江鹤岗,未来,在中国城市资源聚集的大趋势下,在三四五线小城市这种情况会越来越多,房价腰斩并不是最骇人听闻的,关键是到时候你的房子根本就卖不出去,那时候房地产就真的成为不动产了。

房价是涨是跌,一个城市有一个城市的情况,没法一概而论,即使三四线城市,不同城市之间差别也很大。这里,只能说一些普遍的规律:

1、房价长期看人口,如果一个城市对周边人口的吸引力强,因为有人接盘,房价就有稳定和上涨的基础。

从这个角度说,一些三四线城市,因为比较好的教育医疗环境,对周边农村和城镇青年的吸引力还是挺强的,据我所知,很多混得好的农村青年去周边城市买房,这种情况还是很常见的。

2、房价下跌,对没买房的朋友来说,是大快人心;但是对买了房的人来说,房价短时间内大幅下跌,对整个社会来说,是非常大的风险。

举个例子,老王在四线城市买了一套100平的房子,总价100万,首付30万,银行贷款70万。注意,银行愿意贷给老王70万,是因为房子值100万,银行愿意贷款是以老王把房子抵押给银行为前提的,在老王还我贷款之前,房子的所有权是属于银行的。

所以,银行不怕老王不还钱。

但是,假如老王买的房子房价跌到5000元,会出现什么结果?本来值100万的房子,现在只值50万,假如你是银行,老王抵押的房产只值50万,你会借给他70万吗?

肯定不会,但是钱已经贷出去了,怎么办?银行要么把老王的房子赶紧拍卖了止损,万一房价继续跌,跌到3000损失更大。

要么让老王追加抵押物,当初你的房子值100万我才借你70万的,现在你的房子不值100万了,你必须另外抵押东西,至少你的抵押物值70万,我才放心把70万借给你。

看到了吗?如果房价下跌得厉害,例如房价腰斩,买了房的老王会很惨,要么多掏钱追加抵押物,要么房子被银行收走卖掉,太惨了。。。

如果房价下跌导致一批人无家可归,你看这帮人会不会闹?稳定压倒一切,所以从社会安定的角度讲,房价下跌比上涨更可怕:房价上涨,大家只是骂骂开发商;房价下跌,那些无家可归的人可是会……(此处省略1000字,大家自行脑补)

房价涨上去,就很难跌下来。这在房产经济学中,叫“房价的粘性”,房价涨容易,但跌起来难,就像粘在玻璃上的油滴,你眼看着它快要掉下来了,但它就是粘着不掉。

我知道这个结论会让很多没买房的朋友不开心,但这就是“房产+金融”的狰狞一面。中国这一二十年房价都在上涨,大家只知高房价让人痛苦,却不知房价下跌带来的风险,远比我们想象的大!

一处房子的成本价是多少?真正的价值在哪里?是谁挣了这部分钱。买房子需要贷款,地是国家的,还有开发商的一部分。几百万投入了房子还欠了银行贷款,2019大环境开始萧条,影响各行各业,物价在上涨就是工资不长,实体店倒闭,如果有更多的人失业,我看楼市还能坚挺多久。个人认为2019楼市上涨不太可能,现在小浮下调,明年更不可能,2到3年后暴跌。当你发现工资上调话楼市还有希望。物价上涨生活成本增高,能吃顿饱饭才是重要的。手头有钱的多买点黄金。我换了几根金条。黄金涨的很好

这种问题其实没有必要回答,现实已经告诉我们了。比如中国鄂尔多斯。房价曾经涨到两万左右。如今3000块钱一个平方没人要。很简单有的地区会,有的地区不会。将来房子越来越多。过剩的房子越来越多。房子越来越旧。再加上房产税。房价会跌到什么程度?神仙都不能判断准确。就像股票一样,谁也说不准。但是趋势基本能够判断。

估计这个比较难。首先从银行借贷上面分析,如果从1万跌破到3000~5000,那么很多人会选择不还银行贷款,直接把房子丢给银行,这样造成银行的倒闭而引起金融危机。其次,如果从1万跌到3000到5000,会引起人民币的贬值,会带来大量的金融泡沫。所以政府从以上两个角度都不会让房价从1万跌到5000,如果他想让房价跌,唯一的办法就是让大量发行货币,然后房价保持一个稳定的速度。这样也相当于房价的下降。以上分析仅供参考。

点击下载【今日头条极速版】

填我邀请码【1797228271】

美高梅注册网址,你我各得32元【可以立即提现】

美高梅国际注册送38元,红包可立即提现,我已经赚了33434.04元。

有很多种赚钱的方式,可以当主业当副业的职业有很多,关键看你的知识储备和能力了,这里分享一个门槛低,人人都可以的小技巧。只要用心你绝对可以。

帮我点一下,咱俩都有钱拿!

点击 蓝色【今日头条极速版】字体

点击立即下载→ 今日头条极速版

, "normal": }, "md5": "6ed63b03738d838143bc35da2ddb17bb", "duration": 26.2, "file_sign": "6ed63b03738d838143bc35da2ddb17bb", "thumb_uri": "2b2a000016df8501270f6", "vu": "v020195f0000bm2qmkjivfcqtq7f541g"} --}

本文由美高梅国际注册送38元发布于社会资讯,转载请注明出处:前年市区房价还徘徊4000元左右

关键词: